Administración de fincas

A priori ninguna, el propietario tiene que demostrar cuál es el origen de su problema con un informe de su seguro del hogar.

El seguro del hogar puede determinar que el origen es comunitario o la casa de un vecino.

Si determina que el origen es comunitario, deberá ponerse en contacto con la Administración para que den parte al seguro comunitario y lleguen a un acuerdo entre seguros o, realicen las gestiones oportunas para subsanar la deficiencia.

Si el seguro determina que el origen es la vivienda de un vecino, la comunidad no tiene responsabilidad.

En caso de problema en el interior de una vivienda es imprescindible dar parte al seguro del hogar para que localice el origen, puede ser: plato de ducha del piso de arriba, rotura de tubería privada, rotura de tubería comunitaria, atasco privado, atasco comunitario, ventanas mal mantenidas… Hay infinitas de causas y culpables por lo que el primer filtro es saber a quién reclamar.

La primera pregunta que debes hacerte es, ¿te molesta a ti o a todos los vecinos? ¿desempeña una actividad molesta demostrable? Si la molestia se causa a varios vecinos sí es de índole comunitaria, si la molestia es entre dos personas es un problema personal.

En caso de ser de índole comunitaria es necesario que recabes pruebas y se las proporciones al Presidente o a la Administración de fincas para que puedan iniciar un procedimiento contra esa persona. Únicamente podemos actuar en situaciones prohibidas en los estatutos que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas y que sean demostrables objetivamente por el afectado.

No, sólo el propietario del inmueble. La información de una Comunidad de propietarios es confidencial y sólo tienen derecho a conocerla sus copropietarios.

Es obligación del propietario del inmueble hacerse cargo de todas las informaciones y comunicaciones a los inquilinos; el responsable del inmueble es el propietario aunque tenga un contrato privado de arrendamiento.

No, hay zonas comunitarias de uso privativo que por ubicación, sólo son disfrutadas por un propietario. Por ejemplo, terrazas, balcones…

Estas zonas se consideran comunitarias por ser cubierta/techo de pisos inferiores, según código civil 396 los techos y cubiertas se consideran comunitarios.

Estas zonas tienen una peculiaridad: el mantenimiento (conservación y limpieza) es obligación del propietario, si un mal mantenimiento provoca un daño, es el propietario que tiene acceso directo el que tiene que hacerse cargo de la reparación, los daños causados y los costes derivados. La comunidad únicamente interviene si hay un daño causado por obsolescencia y ha habido un buen mantenimiento de la zona.

No está permitido por:

1. Provocar un daño en la tela asfáltica, este tipo de acciones SIEMPRE acaban teniendo consecuencias y fuerzan reparaciones y daños que pueden evitarse.
2. Incrementar el peso por encima de las cargas permitidas pudiendo provocar daños en estructura.

El responsable de las consecuencias económicas derivadas de estas acciones será el causante, no la comunidad.

No, está contemplado por Ley que el propietario está obligado a contribuir a los gastos generales de la comunidad para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Sí puedes pedir que se justifique a dónde ha ido o va a ir destinado ese dinero.

En principio no. Tienen que cumplirse dos requisitos:

1. Que el proyecto cumpla con la normativa urbanística que resulte de aplicación y, puedas demostrarlo a la comunidad con la concesión de la licencia de obra.
2. Obtener el permiso de la comunidad de propietarios aprobado en Junta a fin de que conste en Acta la autorización al proyecto.

Ante el cumplimiento de los requisitos anteriores, puedes llevar a cabo el proyecto teniendo en cuenta que cualquier consecuencia que pueda derivarse de la ejecución de éste, será asumida por el interesado.

Según Ley de Propiedad horizontal art. 9.1.f no puesto la titularidad de dicho fondo es la comunidad a todos los efectos. Tampoco podrá reclamar su saldo individual, debiendo llegar a un acuerdo sobre el mismo con el comprador de la vivienda.

Como comprador tienes la obligación de requerir al vendedor un justificante conforme que el inmueble está al corriente de pago según artículo 9.e de la Ley de Propiedad Horizontal, en caso de no estarlo, según artículo 9.1.e) serás responsable a todos los efectos de la deuda acumulada durante el año en curso y a los tres años naturales anteriores. 

Para cualquier obra en la que sea necesaria la instalación de andamios o se lleve a cabo en el exterior, será necesaria la presentación de una licencia de obra en la que se requiere la actuación de un Arquitecto. Por ello, nuestra recomendación es contratar a un Arquitecto con el fin que asuma responsabilidades respecto a la obra:

- Realización de mediciones y propuesta de reparación para que todas las empresas de construcción presupuesten las mismas patologías y pueda hacerse una comparación real del precio.

- Elaboración y presentación de la licencia de obra con toda la información técnica que requiere.

- Dirección de Obra y coordinación de Seguridad y Salud, control y supervisión de la obra verificando que se ejecuta lo presupuestado, de la forma adecuada y con los materiales indicados.

- Proyecto de las ejecuciones y Estudio Básico de Seguridad y Salud (si fuera necesario por normativa).

1. Que sea siempre el Arquitecto quien tome las decisiones técnicas de la obra, él/ella está formado y cualificado para ello y, si surgiese luego algún problema, tienen un seguro para asumir las consecuencias que pudieran derivarse.
2. Se recomienda que el Presidente o la comisión de obras mantenga reuniones periódicas o al menos, comunicación directa con el Arquitecto
3. La Administración se encargará de redactar el contrato con la empresa constructora y que éste se lleve a cabo. EL CONTRATO ES MUY IMPORTANTE para evitar posteriores malentendidos sobre plazos de ejecución, formas de pago, y otros.
4. Con el Arquitecto, también hay que firmar un contrato que contemple las funciones a desempeñar.
5. Es FUNDAMENTAL que, tanto en el contrato con la empresa como con el Arquitecto, queden cubiertas todas las obligaciones legales en materia de seguridad y salud. Las sanciones son importantes si viene un inspector de trabajo y ve un incumplimiento en este sentido.
6. Es imprescindible iniciar la obra cuando el dinero para el pago de ésta esté disponible, el objetivo es que la Comunidad pueda atender los pagos al constructor y a servicios periódicos.